Згідно статті першої Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна. Тобто багатоквартирний будинок є цілісною системою, яка включає в себе не тільки квартири та нежитлові приміщення, але й майно, що їх поєднує- тобто є спільним.
До недавнього часу мешканці багатоповерхівок міста Лебедина навіть не задумувались над питанням кому належить їхній будинок. Так на запитання: «Кому належить Ваша квартира?» відповідь у всіх одна- «Мені!», а от на запитання: «Кому належить Ваш багатоповерховий будинок?», як правило, однозначної відповіді немає, зокрема можна почути такі варіанти: «ЖЕКу», «міськраді», «державі» та ін. Тож спробуємо розібратися кому належить багатоквартирний будинок, у якому розташована приватизована квартира, та хто має про нього дбати.
Слід зазначити, що правове регулювання відносин власності у багатоквартирному будинку, яке ми маємо сьогодні, послідовно формувалося протягом усього часу незалежності України. Вирішальним кроком у цьому напрямку стало прийняття у 1992 році Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», який дозволив безоплатну (на практиці-масову) приватизацію квартир у багатоквартирних житлових будинках. Більшість власників, приватизувавши квартиру, і гадки не мали про те, що їм належить більше, ніж просто їхня квартира. Адже квартира не висить в повітрі, а знаходиться у будинку, який має покрівлю, фундамент, спільні мережі комунікацій, підвали та інше. Саме тому у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власників квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку визначено як співвласників багатоквартирного будинку, а приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення- спільним майном багатоквартирного будинку. Але як показує практика, мешканці багатоквартирних будинків не в повній мірі розуміють те, що саме власники квартир повинні дбати про схоронність свого майна не тільки біля дверей своєї квартири, а й про благоустрій місць загального користування. У статті 319 Цивільного кодексу України зазначено, що власність зобов’язує. Статтею 382 Цивільного кодексу України закріплено те, що власнику квартири чи нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку на правах спільної сумісної власності належить все те, без чого квартира не могла б бути придатною для житла (стіни, дах, фундамент, сходові клітини, підвали). Слід зазначити, що там де майно, там і витрати на його утримання. Згідно статті 322 Цивільного кодексу України власник зобов’язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто витрати на утримання майна несе його власник, а якщо майно перебуває у спільній власності (в даному випадку-це багатоквартирний будинок)- співвласники. Тож коли ми говоримо про утримання спільного майна багатоквартирного будинку, витрати з такого утримання несуть саме співвласники багатоквартирного будинку, а не балансоутримувач, житлово-експлуатаційна контора, міська рада чи держава. А тому, якщо треба разом утримувати спільне майно й нести відповідні витрати, то потрібно і домовлятися про те, що, як і за які кошти потрібно утримувати. Іншими словами співвласники багатоквартирного будинку просто приречені домовлятися і приймати спільні рішення.
Сьогодні законодавство надає співвласникам механізми прийняття і виконання спільних рішень. Стаття 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає форми управління багатоквартирним будинком. Відповідно до частини першої статті 9 цього Закону управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції- об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку). Тобто співвласники багатоквартирного будинку можуть самостійно за рішенням загальних зборів визначитись з обранням одного із способів управління будинком, а саме: самоуправління, управління будинком через управителя, створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) чи асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (АВЖБ).
Підсумовуючи вищезазначене можна зробити висновок, що позитивні зміни у житловому секторі можуть відбутися лише за умови перетворення власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку на свідомих співвласників спільного майна (будинку) та волі і бажання прийняття ними рішень для реалізації прав та виконання обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.